Mülk sahibi indirime yanaşmıyor

Son 2 yıldır gayrimenkul geliştiricilerin yeni yatırımlar için temkinli davranması başta İstanbul olmak üzere birçok vilayette arz problemini ortaya çıkardı. Talep canlı, üretim ağır olunca mevcut konutlarda hem kiralar hem de satış fiyatları artışa geçti. Yeni üretimdeki yavaşlamanın etkilediği öteki bir alan da pazarlık marjları oldu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, İstanbul’un 37 ilçesinden 157 gayrimenkul danışmanı ile son bir yıl içinde gerçekleştirdikleri satış ve kiralama süreçlerini inceledi. Araştırmada 2. el piyasada satılık ve kiralık gayrimenkullerin pazara çıkış bedelleriyle gerçekleşen süreç kıymetleri ortasındaki fark tahlile tabi tutuldu ve pazarlık marjındaki düşüş ortaya çıktı.

PAZARLIK MARJI NE KADAR?

Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 yılında yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e geriledi. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6.1 iken bu oran 2020 yılında yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e geriledi. Dükkân ve ofis üzere ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme gözlemlendi. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 yılında ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e geldi.

Konut piyasasında son iki yılda görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki azalmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden kaynaklandığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da olabildiğini ekledi. Kiralık mesken bulmanın güç olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini belirten emlak danışmanları da 1 lira bile indirim yapmayan kimi mesken sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini söz etti.

‘800 BİN ÜRETİM GEREK’

Pekala önümüzdeki yıllarda pazarlıkta alıcı daha avantajlı olabilecek mi? Büyükduman bu durumu arz-talep istikrarının belirleyeceğini belirtti. Yılın birinci 9 ayında 480 bin yeni daire için inşaat ruhsatı aldığını söyleyen Büyükduman, “Son çeyrekle birlikte sayı 600 bini aşabilir. Lakin ülke genelinde her yıl evlenmeler, boşanmalar üzere birçok nedenle 800 bin yeni konuta gereksinim var. Ne vakit gereksinim kadar üretim olur, o vakit alıcının eli güçlenir” diye konuştu.

DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞIN HİSSESİ GERİLİYOR

ARAŞTIRMADA kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp tekrar yapılacak inşaatlarda arsa sahibine düşen oranlar da incelendi. Araştırma sonuçları gösteriyor ki bir bölgede yeni konutların metrekare kıymetleri ne kadar yüksekse arsa sahiplerine düşen hisse da o kadar yükseliyor. Metrekaresi 5 bin TL’den süreç gören bir piyasada arsa sahibine düşen hisse yüzde 41 olurken, 10 bin TL olan bir piyasada arsa sahibinin hissesi yüzde 50’ye, 20 bin TL olan piyasada ise yüzde 60’a yükseliyor. Müteahhitle hak sahibi ortasındaki pazarlıkta değerli bir faktörün de inşaat maliyetleri olduğunu hatırlatan Büyükduman, yıllar içinde artan maliyetler nedeniyle vatandaşa yani arsa sahibine düşen oranın azaldığına dikkat çekti. Büyükduman yaşanan değişimi bir örnekle şöyle anlattı: “2019’da metrekaresi 10 bin TL olan yeni dairelerinin kıymeti fiyat endeksine nazaran 2020’de 11 bin 605 TL’ye, 2021’de 16 bin 592 TL’ye çıktı. Buna karşın arsa sahibine düşen hisse 2019’da yüzde 61.8’ken, 2020’de yüzde 59.8’e ve 2021’de yüzde 57.6’ya geriledi.”

KENTİN ÇEPERLERİ AVANTAJLI

İSTANBUL’un 37 ilçesinden derlenen 525 adet satış ve kiralama verisinden elde edilen sonuçlara nazaran yatırımın geri dönüş mühleti yani amortisman müddeti lokasyona ve pahasına bağlı olarak değişiyor. İstanbul’da her ilçe için geçerli amortisman müddetinden kelam edilemese de sayılar gösteriyor ki 1 milyon lira altındaki konutlar ve kentin gelişim çeperleri daha avantajlı. Araştırmada İstanbul için ‘ortanca kira çarpanı 256 ay’ yani yaklaşık 21 yıl olarak hesaplanırken bu oran ilçelere nazaran farklılık gösteriyor. İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Kadıköy üzere merkezde yer alan ilçelerde ortanca kira çarpanı 287 ay yani yaklaşık 24 yıl olarak hesaplanırken, Şile, Pendik, Tuzla, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece üzere çeperlerde bulunan ilçelerde kira çarpanı 227 ay yani yaklaşık 19 yıla geriliyor. Yıllar içinde kira çarpanlarında gözlemlenen artışı konut fiyatlarındaki artış suratının kiraların artış suratının üzerinde olmasına bağlayan Büyükduman, son aylarda kiralardaki ani artışların önümüzdeki yıllarda kira çarpanlarında düşmeye neden olabileceğini belirtti.

KONUT MU DÜKKÂN MI?

BİREBİR bedeldeki konut ve dükkânların kira çarpanları hasebiyle kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL kıymetindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken tıpkı bedeldeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma sonuçlarına nazaran dükkânların geri dönüş mühletleri ortalama olarak konutlarda 3 yıl daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün hakikat olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “Mesela bir konutun 10 yılda 3 kere kiracı değiştirdiğini düşünelim. O mesken toplamda en fazla 3 ay kiracısız yani boş kalır. Fakat dükkân 3 sefer kiracı değiştirse mühlet 1 yıla kadar uzayabilir. Bu nedenle yatırım için dükkân daha kârlı demek yanlışsız bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari ünitelerin daha çok etkilendiğini hesaba katmak gerek” diye konuştu.