KİRA sayılarına yaklaşan aidat bedelleri yeni yılda daha da arttı. Yüzde 100’ü aşan artırımlar nedeniyle apartman ve site sakinleri kara kara düşünüyor… İdare şirketleri minimum fiyatlara gelen artırımlar sonrası artan işçi masrafları ve faturalardaki artışları münasebet göstererek durumu açıklasa da, geliri tıpkı oranda artmayan vatandaş mağdur. Pekala yapılan fahiş artırımlara itiraz hakkı var mı? Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz site sakinleri için yol haritasını şöyle anlattı:
GENEL HEYETE KATILIN
– Aidat artırımları yapılan genel konseylerde belirleniyor. Maalesef ülkemizde maliklerin büyük kısmı bu toplantılara katılmıyor, sonrasında gelen artırımları görünce şok oluyor. O yüzden kesinlikle genel heyet toplantılarına katılın. Heyete katılma hakkı mülk sahiplerine ilişkin olsa da, kiracılar da vekalet alarak katılabilir.
– 500 konutluk bir site üzerinden örnek verelim. 1. genel konseyde 251 temsilci katılmak zorunda, genelde bu sayı bulunamaz. Bu kez da çoğunluk aranmadan 2. genel konsey yapılır. Buna 60 kişi katıldığını düşünelim, 31 kişinin kararı ile 500 kişilik siteyi kimin nasıl yöneteceği, ne kadar aidat ödeneceği belirlenir.
– Alınan karar sonrası genel konseye katılmayanlar toplantı tarihinden sonra 6 ay, katılanlar 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açabilir. Burada hakim için değerli olan bir yolsuzluk, usulsüzlük olup olmadığı… Şayet yoksa itiraz kabul edilmez. Davalar 6 ay ile 1 yıl içinde sonuçlanır.
– Bir usulsüzlük yok lakin fahiş artışa itiraz edilecekse bu kez 1/3 malik toplanır ve harika genel heyet ister. Burada birtakım kalemlerden tasarruf talep edilir. Mesela sitede 50 işçi var 30 olsun, bahçıvan hizmeti her ay değil aşikâr aylarda olsun, profesyonel idare şirketi yerine sitemizi biz yönetelim diyebilirler…
YÜZDE 113’Ü BULAN ARTIŞ
Toplu hayat alanlarındaki yöneticiler, sakinler ve üye işyerleri için geliştirilmiş yapay zeka tabanlı online bir platform olan Apti’nin kurucu ortağı Ali Emre Erişen, yeni yıldaki aidat artırımlarını araştırdıklarını söyledi. Erişen, “Aidat artırımlarında alt limitin yüzde 46 olduğunu gördük, kimi sitelerde ise yüzde 113’e varan artışlar oldu. Kimi siteler ise artırımları belirleme aşamasında” dedi. Artışların nedenine değinen Erişen, “Site idarelerinde çalışanların büyük çoğunluğu minimum fiyat ile çalışıyor ve sitelerin bütçelerinin yüzde 60-65 oranını işçi sarfiyatları oluşturuyor. Bu nedenle minimum fiyata gelen artış değerli bir etken oldu. Ayrıyeten 2021 yılı içinde doğalgaz, elektrik ve su kullanımlarına yapılan artırımlarda göz önüne alındığında bu faktörlerin hepsi 2022 yılı bütçelerinde önemli artışlara yol açtı” dedi. Ortalama aidatlar konusunda bilgi veren Erişen, şunları söyledi: “İstanbul’da geçen yıl ortalama aidat 648 lirayken bu yıl 1.024 lira oldu. Ankara’da 551 liradan 887 liraya, İzmir’de 455 liradan, 723 liraya geldi.”
‘YÖNETİM KONSEYİ ARTIRIM YAPAMAZ’
SİTELERDE idare şurasının aidat artışı yapma hakkı olmadığına dikkat çeken Avukat Kiraz, “Yönetim konseyi kat malikleri genel şurasından almadığı bir yetkiliyi kullanamaz, kendi başına artırım yapamaz. Artırım yapılması zarurî olsa dahi yönetici harika genel konseyi toplar ve ek bütçe ister. Yoksa site idaresi ‘bu kadar artırım yaptım’ diyemez, derse usulsüzlük yapmış olur” tabirlerini kullandı. Bu durumda maliklerin ya da kiracının yargıçtan kayyum isteyebileceğini belirten Kiraz, “Atanan kayyum idareye gelir, inceleme yapar ve fazla harcamaları iptal eder” diye konuştu.
KİMİ SARFİYATLARI KİRACI ÖDEMEZ
BİRÇOK kiracı masrafları incelemediği için yaptığı ödemenin nerede kullanıldığını da bilmiyor. Sitelerde kimi masraflardan kiracının, kimilerinden ise mülk sahiplerinin sorumlu olduğuna vurgu yapan Kiraz, “İşletme bütçesi ve yatırım bütçesi diye ayrım yapılır. İşletme bütçesi taşınmazın kullanımından kaynaklı giderdir ve kiracı katlanır. Temel harcamalar ve demirbaş kalacak kalemlerde ise mülk sahibi sorumlu. Örneğin asansör bakımı kiracıya ilişkin, ancak asansör değişecekse mal sahibi öder. Binada kolay bir tadilatın masrafını kiracı karşılar lakin dış cephe boyama ya da bina güçlendirme faturasını mesken sahibi öder. Apartman görevlisinin maaşı kiracının sorumluluğunda olsa da kıdem ihbar tazminatını mülk sahibi karşılar” dedi. Kiraz, boş daireler için de sahiplerince aidat ödenmesi gerektiğini, bu konutların aidatının öteki maliklere yansıtılamayacağını ekledi.