Fırsatçı kiracılar

SON aylarda milyonlarca kişi için en değerli gündem unsuru kiralar. Taşınacaklar kiralık mesken bulmakta zorlanırken, kiracılar da talep edilen artırımlar karşısında sıkıntı durumda. Fahiş kira artışını fırsata çeviren birtakım mülk sahipleri farklı yollarla mağduriyet yaratıyor. Kimi yasal oranın üzerinde artırım isterken, kimi de meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliye talep ediyor. Gündeme getirdiğimiz fırsatçı konut sahipleri haberlerinden sonra okurlardan gelen bildiri ve maillerde ‘fırsatçı kiracıların’ da olduğu vurgusu yapıldı. Biz de mevzuyu gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk. Bilhassa kira gelirleri ile yaşamak zorunda olan birçok mal sahibinin önemli mağduriyet yaşandığını belirten Kiraz, “Kiracı olarak girdiği mülkte bir mühlet tertipli olarak kira ödeyen kimi kiracılar, birden kira ödememeye başlıyor. Tahliyenin uzun süreceğini görerek tahliyeye kadar kira bedelini ödemeyerek mal sahiplerini mağdur ediyor. Tahliye kararının 2-2.5 yıl sürmesi sonrasında da taşınmazı borçlarıyla terk ederek öbür bir yerde birebir sürece devam ediyorlar” dedi.

SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?

Kiraz adım adım süreci şöyle anlattı: 

“Söz gelimi bir kiracı ocak ayında taşınmazı kiralıyor, 3-4 ay kirayı nizamlı ödüyor. Arkasında ödememeye başlıyor ve mal sahibine birtakım münasebetler ileri sürüyor. Tahminen 2-3 ayı bu formda geçirmeye çalışıyor.

Mal sahibi evvel düzgün niyetle bu duruma yaklaşıyor ancak 3. ayın sonunda artık hukuksal sürece başlamak istiyor. Biriken 3 aylık kira bedeli için ya ihtar gönderiyor ya da icra takibi yapıyor. Burada birinci yanılgı aslında ihtar gönderilmesi oluyor. Zira aslında icra takibini direkt yapsa (ihtarlı ödeme emri) gönderilen icra takibi tıpkı vakitte ihtar yerine de geçiyor. Zira ihtar süreci de 1-2 ay süreceği için ve burada da ödememe durumu devam edeceği için direkt icra takibi yapılması daha hakikat olacaktır.

DAVA AÇMAK GEREKİYOR

İhtarlı ödeme buyruğu ile 3 aylık kira bedelini isteyen mal sahibinin icra talebinin kiracıya ulaşması sonrasında itiraz için 7 gün, ödeme için de 30 günlük mühleti oluşuyor. Diyelim kiracı 7 günde itiraz etmedi ve 30 gün içerisinde de ödemedi. Çabucak tahliye edebileceğini düşünen mal sahibi yanılıyor. Zira 30 gün geçtikten sonra direkt tahliye kelam konusu değil. Mecburen bu mühletin sonunda İcra Mahkemesi’nde dava açmak gerekiyor.

Tahminen 6 ay civarı bir yargılama süreci oluşuyor. Şayet mal sahibi kiracısına ihtar gönderse ve sonra 30 günün sonunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne temerrüt nedeniyle tahliye davası açsa bu müddet 1 yılı da bulabiliyor. 

TAHLİYEYİ DURDURUYOR

İcra Mahkemesi’nde 6 ay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde de 1 yıl süren davanın sonunda tahliye kararı çıkıyor lakin kiracı 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye kararının yürürlüğünü durduruyor.

Tahliye süreci duran mahkeme kararı istinaf mahkemesine gidiyor ve tahminen 1 yıl civarı burada görüşülüyor. 1.yılın sonunda tahliye kararı çıkıyor.

Buradan sonra kararın infaz edilmesi ve kiracının çıkarılması 1-2 ay ortasında sürebiliyor. Tüm mühletlerin toplamı yaklaşık 25 ay oluyor. İcra dairesine depo edilen 3 aylık kira bedeli mal sahibine ödeniyor. Lakin kiracı 22 aylık kira borcu ile konutu tahliye ediyor.”

TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE KİRA SİGORTASI

AVUKAT Kiraz mal sahiplerine şu tekliflerde bulundu:

1- “Kira mukavelesinden sonra kesinlikle tahliye taahhüdü alınmalı. Tahliye taahhüdünün noterden alınması zaruriliği yok ancak tahliye taahhüdü var ise kiracıya noterden ihtar göndermeden direkt tahliye buyruğu ile tahliye talebini iletilebilir. Bir de mülk sahibi davanın uzun süreceğini göz önünde bulundurarak ödeme yapamayan kiracıyla uzlaşma yoluna gidebilir.  ‘Sana 2-3 ay müddet veriyorum, bu devirde kira da istemiyorum. Fakat meskeni şu tarihte tahliye et’ diyerek bir tahliye taahhüdü imzalatabilir. Kiracı makûs niyetli değil, ödeme zahmeti geçen biri ise kabul eder.

2- Birkaç ay kira bedelini ödemediği için icra takibi yapılıyorsa, devam eden aylarda şayet kiracı ödememeye devam ediyorsa, her bir ay için icra takibi yapmaya devam edilmeli. Böylelikle her tahliye kararında kiracının 3 aylık kira bedelini depo etmesi gerekecektir.   

3- Kiralanan taşınmaz ekonomik bedeli yüksek bir taşınmaz ise sigorta bedelini kiracı karşılamak kaydı ile kira sigortası yapılabilir.

4- Kiracıya noterden ihtarname göndermek yerine hem ihtar hem icra takibi yerine geçen icra dairesinden ihtarlı ödeme buyruğu gönderilmelidir. İcra takibi yerine ihtar gönderilerek varsayımı 2 ay bir müddet kaybedilmektedir.

5- Kiracı ödememeye başlar ise ve işlemiş 1 yıl ve işlemeye devam edecek olan 6 ay kira bedeli için icra dairesinden kiracının eşyaları üzerinde mahpus hakkı talebinde bulunabilecektir. Tahliye anında kiracının bu eşyaları haber vermeden götürmesi halinde kolluk kuvvetleri bu eşyaları 10. günün sonunda geri getirebilecektir. Bu kiracı açısından kıymetli bir yaptırımdır.”