Notere gitmeden önce okuyun! ‘100 bin liraya aldığınız arsayı 10 bin liraya elinizden alırlar’

İstanbul, İzmir, Ankara başta olmak üzere büyük kentlerde artan konut fiyatları, yatırım yapmak isteyenleri arsa ve tarlalara yöneltti.

Lakin ‘hisseli tapu’ ‘irtifak hakkı’ üzere tabirleri bilmeyen ve satış süreci sırasında gereğince araştırmayanlar, çeşitli mağduriyetlerle karşı karşıya kalıyor.

EN ÇOK KARŞILAŞILAN SIKINTILAR

En çok mağdur olunan mevzu ise satın alınan arazinin imar planının olup olmaması. Bir öbür mağduriyet başlığı ise satın alınan yerin durumu. Uzmanlara nazaran bir arazi satın almada birinci dikkat edilecek konu arsa üstündeki imar planı. Lakin arsa üzerinde imar planı olsa bile rastgele bir çalışma olup olmadığına ve ruhsat verilip-verilmediğini denetim etmek de gerekiyor. Ayrıyeten arsa üzerinde bilhassa bir kamu kurumunun bir irtifak hakkı tesisi kurulmuş mu buna da bakılması koşul.

En kıymetli noktalardan biri de satıcıların çok yanaşmadığı ‘aplikasyon krokosi’nin incelenmesi. Aplikasyon krokisi, alacağınız parselde rastgele bir hak talebi var mı ya da yerinizin yanındaki ve etrafındaki yerden sizin hissenize bir taşma var mı, yok mu öğrenmenizi sağlıyor.

İNTERNETTEKİ İLANLARA DİKKAT

Mesken fiyatlarının fahiş oranda artış göstermesiyle birlikte, insanların yatırım maksatlı arsa ve tarlalara yöneldiğini belirten Harita Mühendisi ve Emlak Uzmanı Hakan Efe bilhassa internet aracılığıyla verilen ilanlara dikkat çekti.

“100 BİN LİRAYA ALDIĞINIZ YERİ ELİNİZDEN 10 BİN LİRAYA ALABİLİRLER”

“İnsanlar, paylı ne demek müstakil parsel ne demek bilmeden alış-veriş yapıyor. Burada da birtakım külfetler ortaya çıkıyor” diyen Efe şunları vurguladı;

“Sınırların belirli olmaması nedeniyle paylı tarlalarda biz, tüm hissedarların ahenk içinde hareket ettiklerini göremiyoruz. Bir de girdiğiniz yerde hiçbir kişi, şufa (önalım) hakkını korumuyor. Arka niyetli bir sistem kurulduğu vakit size şufa hakkı dediğimiz ön alım hakkı davası açıyorlar, sonra da aldığınız parayla tarlayı sizden almaya çalışıyorlar. Hatta sizin 100 bin liraya aldığınız yeri 10 bin liraya elinizden alabiliyorlar. Bu türlü davalarla karşılaşıyoruz.
Lakin doğal baktığımız vakit da ucuz. Bu işe çanak tutanlar da var. Hoş gösterip muvafakatname imzalatıyorlar. Herkesin yeri muhakkak diyorlar fakat o denli devam etmiyor.”

“TÜM MASRAFLARINIZI BOŞA GİDEBİLİR”

Arazi satışlarının metrekare bazında farklılık gösterdiğini hatırlatan Efe “30 metrekare pay de var bin metrekare pay de. Ya da çok bedelli bir yerde 3 metrekare pay de. Metrekareden çok yerin kullanım gayesi değerli. 10 metrekarenin altındaki yere tarla yapılamayacağını aslında devlet biliyor. Bir şahsa 10 dönüm olarak bir hesaplama var zira. Beşerler buraları konut yapacakmış üzere alıyor. Belediye bir ceza kestiği ya da yıktığı vakit sizin masraflarınızın hepsi boşa gidiyor” diye konuştu.

“ASLA SABIRSIZ DAVRANMAYIN”

Efe şunları vurguladı: “Müstakile yönlenmek gerekiyor onlar da kıymetli geliyor. Herkesin şunu bilmesi gerekiyor, paylı bir toprakta konut yapmak isteniyorsa, kanunen bunu bir kişi yapabilir. Öbür yapılan konutlar kaçak duruma düşecektir. Arsa alımı yaparken mutlaka ya bilgi sahibi olmalısınız ya da bilen birinden takviye alarak süreci o denli yürütmelisiniz. Zira meskeni gördüğünüz üzere alabiliyorsunuz, prosedürleri çok kolay ve anlaşılır. Lakin arsayı gördüğünüz formda alamazsınız. Gerekli incelemeleri ve araştırmaları yapmanız gerekir. Arsa aldığınız vakit sizi bağlayan kurallar ve düsturlar var. Bunlara imar çapı diyoruz. Üstündeki imar planları, o arsayı nasıl kullanacağınızı belirler ve kısıtlar. Durum bu türlü olunca da yerinizi istediğiniz üzere kullanamazsınız. Bu nedenle alım yaparken asla tez edilmemeli.”

HUKUKÇU LİDER UNSUR HUSUS SIRALADI

Hürriyet.com.tr’ye konuşan Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz da vatandaşlara unsur madde şu ikazlarda bulundu:

• Paylı arsa satın almışsak taşınmazsın tamamına ait bir özel parselasyon planı olup olmadığını kesinlikle öğrenin. Yani taraflar yahut arsayı satan grup/şirketin satın aldığınız kısımla ilgili fiili taksim yaptığını bunu tapuya şerh ettirdiğini ve size o kısım sattığını öğrenin. Bu biçimde fiili taksimi yapılmış ve maksada özgüleme mukavelesi ile satılmış bir paylı arsa satın alırsanız hissedarların birbirine paydaşlığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) açma hakkı yoktur. Paylı yerlerde en fazla karşılaşılan sorun bu iştirakin giderilmesi davasıdır. Dolayısı ile fiili taksim kontratı yahut maksada özgüleme kontratı olmayan bir yerden arsa alırsanız her hissedarın ortalığın giderilmesini isteme hakkı doğar.
• Tekrar paylı mülkiyette siz kendi hissenizi satmak isterseniz başka içerideki hissedarların öncelikle alma hakkı vardır. Biz buna şufa (ön alım hakkı) diyoruz. Siz paylı bir mülkiyete tabi bir yer aldınız sonra hissenizi satmak istediniz, düşük tapu harcı ödemek istediniz sattınız işte bu durumda içerideki başka hissedarlar sizin tapuda gösterdiğiniz bedeli tapudaki satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açıp depo ederek bu hissesi sizden alabilirler. Örneğin gerçek satış kıymeti 1 milyon TL bir pay aldınız belediye rayiç pahası 250 bin TL sizde bu 250 bin TL kıymet üzerinden tapu harcı fazla olmasın diye tapuda kıymet gösterdiniz işte başka hissedarlar bu 250 bin TL’yi mahkemeye depo ederek sizden alabilirler. Fiili taksim mukavelesi yahut hedefe özgüleme mukavelesi var ise şufa hakkı kullanılamaz.

PAYLI MÜKİYET SATIŞI NE MANAYA GELİYOR

• Paylı mülkiyet de bir hissedarın tüm taşınmazda o hissesi oranında hakkı vardır yani 10 dönüm bir yerde sizin 1000/1 hisseniz 10 m2 yeriniz olsa dahi bu taşınmazın her yeri için geçerlidir. O nedenle de fiili taksim mukavelesi yahut emele özgüleme mukavelesi yapılır ise artık her hissedarın kullanım alanı ve yeri belirli olmuş olur. Bu noktada da dizin bulunduğunuz yere müdahale olduğunda men-i müdahale hakkınız oluşur. Tarlaların paylı bir biçimde bölünmesi ve satılması arsa niteliğindeki taşınmazlara nazaran daha zordur. Tarla vasıflı yerlerde 20 dönüm altında hisselendirme olamaz. Tekrar dikili tarım yerlerinde 5000 m2 ve seralarda 3000 m2 altında hisselendirme yapılamaz”

HOBİ BAHÇELERİNE DİKKAT!

• Bilhassa hobi bahçeleri ismi altında tarım topraklarına yapılaşmanın önünü açma eksenli pay satışları aslında tapu zamanı biçiminde değil fiili kullanım biçiminde yapılmıştır. Bu nedenle de 2020 yılında düzenleme çıkarılmış ve bu biçimde yapılan hobi bahçelerinin yıkılması aksi takdirde yönetim tarafından yıkılması halinde ise yıkım masrafı %100 fazlası ile tahsil edilmektedir. Bu halde tarım topraklarını kooperatif yahut şirket kurarak kooperatif üyeliği/şirket payı verenlerde TCK’ya nazaran cezalandırılmaktadır. Vatandaşların hakikaten de tarım konusunda iştigal edecekler yahut tarım topraklarının son yıllardaki kıymet artışı nedeniyle yatırım yakmak istemeleri dışında tarım toprakları ve tarlaları yapılaşma gayeli katiyetle almamalarını söylemek isteriz. Dolayısı ile ziraî topraklarda pay satışı hem kolay değil belirli limitlere sahiptir hem de arazi yalnızca size ilişkin değil ise (plansız alanlar imar direktörlüğüne nazaran çok ufak bir m2 köy konutu yapma Hakkı verilmiştir tüm arazi içerisinde) yapılacak yapılaşma da yasal değildir.”